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内容违反法律合同无效的案例

2019-08-16 17:25:49来源:励志吧0次阅读

内容违反法律合同无效的案例

五大避税“妙招” 五大法律提醒 “国六条”细则规定,购买不足五年的商品房转手买卖需要全额缴纳营业税,该规定在实施后,二手房交易市场上便出现了一些避税“妙招”。从法律角度讲,每种避税“妙招”后都有法律隐患存在,不可因小失大。 1、假赠代替真买卖 案例:方女

五大避税“妙招” 五大法律提醒 “国六条”细则规定,购买不足五年的商品房转手买卖需要全额缴纳营业税,该规定在实施后,二手房交易市场上便出现了一些避税“妙招”。从法律角度讲,每种避税“妙招”后都有法律隐患存在,不可因小失大。 1、假赠代替真买卖 案例:方女

五大避税“妙招” 五大法律提醒

“国六条”细则规定,购买不足五年的商品房转手买卖需要全额缴纳营业税,该规定在实施后,二手房交易市场上便出现了一些避税“妙招”。从法律角度讲,每种避税“妙招”后都有法律隐患存在,不可因小失大

1、假赠代替真买卖

案例:方女士想买远房亲戚朱女士的一套二手房,该套房子离满五年还有两年时间,因有亲戚关系,双方商量不办理过户,直接办理一个房屋的赠与公证。

点评:所谓赠与避税,是指双方在私下进行买卖交易后,不到房地产交易中心办理过户手续,而是以赠与的方式变相交易。

法律提醒:这种方式实际上是钻了法律空子,也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,法律规定当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记,但如果双方没有去办理房屋转移登记,买方没有取得合法的房屋权属证书,一旦双方发生了利益纠纷,买方权利将得不到保障,最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去,同时又将房子以赠与的形式卖出,这样三方会形成很复杂的法律关系,买主的利益将会受到严重侵害。

另外,赠与卖房存在相当大的法律风险,出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国《合同法》中规定,“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担”,也就是说,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险,而且如果私下交易被拆穿,双方都要负法律,补缴税款与罚款,这对双方来说都得不偿失。

2、先付房款等房满5年再过户

案例:刘先生欲购大关一套总价60万元的房子,因这套房子还要再等半年时间才能满五年。为避交营业税,双方私下约定,刘先生先支付25万元首付给房东,房东收到首付款后先将房子钥匙交给刘先生,等半年后双方再正式签订合同。

点评:这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后,房主先将房产证交付买主,买主付清绝大部分房款后,房主交钥匙让买主住进房子。双方约定,等房龄满五年再去办理过户手续,以此规避税费。

法律提醒:从法律的角度看,此方法风险很大,因为房产证还是原房主的,房主就可能通过挂失来注销原房产证,办理新证后,一房两卖,或者因欠债被法院查封等,都可能造成纠纷。等到过户时,房价也会出现变化,如果涨幅较大的话,房主宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。

3、合同售价往低处写

案例:王女士经中介推荐,看中了凤起商圈一套总价达260万元的毛坯房,为避免高额税费将计税基数降低,王女士与房东私下协商签订了两份合同,230万写入正式合同,另外的30万部分以精装修款的名义付给房东。

点评:这种“阴阳合同”避税法是指在售房合同中,买卖双方协商后将房价填低些,这样缴税的税基就小,纳税额也会减少。

法律提醒:二手房交易中,使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时,将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险,对卖方来说存在的风险是,买方很可能以在房管局备案的合同为要挟,在办理完过户手续后,要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是,如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付房管局签订的合同中标示的价格,买方没有充分证据,会遭受大额损失。

4、公证交易不过户

案例:史先生想购买朋友王先生于一年前刚买入的一套商品房,为了避税,加上朋友关系,史先生与王先生约定,先到公证处以财产抵押的名义将三证抵押给王先生,待满五年后,再正式签订合同。

点评:市场上流行的公证避税,是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办理交易登记,待房产所有权满5年后,再办理过户手续,仅花少量的公证费,就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。

法律提醒:这种方法表面上看是合理避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等若干年后再正式过户,其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中,房产证是房屋所有权的惟一合法凭证,买卖双方一旦发生纠纷,此间房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。

从法律上讲,即使双方公证了交易合同,而不到产权登记机关办理过户手续,在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户,房屋产权还是属卖方的,如果卖方将房屋抵押,或二次销售,房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证,并不能避免风险。

5、先支付购房定金

案例:林先生欲购入黄龙商圈一套总价170万的二手房,因这套房子还需再过七个月才能满五年,同时,这套房子内原有租客需再过半年后才能合同满期。双方商定,先交付10万元做为定金,不办理过户,房屋也不入住,等满五年且房客退房后再办理过户手续。

点评:和上述情况一样,存在很大的风险。买卖双方一旦发生争议,买主将很难保障自己合法的权益。同时,还要承担租客续租或租客受法律条款保护可优先购买该房的风险。

法律提醒:因没有办理产权过户手续,卖方如将房屋抵押或另售,买主仍将毫无办法。只要房屋没办过户,房屋产权仍属卖方,买家无法处置房产,卖方仍可随意处置,如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪,买方也会很麻烦。

市民王女士找中介卖房,不料一买一卖之间,黑心中介便私底下赚了一万元的成交差价,还表示买卖双方涉嫌偷税。昨天王女士向诉说了自己的尴尬遭遇。律师提醒,根据有关规定,以高出约定价格出售房子后,中介应返还高出部分。

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