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沈阳商业地王投资潜力调查

2019-08-16 19:10:10来源:励志吧0次阅读

  【文章】来源:时代商报 导语: 2009年12月,位于沈阳中街商圈的同仁堂地块竞拍尘埃落定,占地面积4276平方米的同仁堂地块被辽宁丽嘉百货有限公司以52 76元/平方米的价格成功摘牌,成交单价刷新了沈阳土地出让价格记录,成为沈阳商业地产市场新的单价地王。从2007年开始, 地王 一词不断出现在沈阳人的视线之中,沈阳土地出让价 2009年12月,位于沈阳中街商圈的同仁堂地块竞拍尘埃落定,占地面积4276平方米的同仁堂地块被辽宁丽嘉百货有限公司以52 76元/平方米的价格成功摘牌,成交单价刷新了沈阳土地出让价格记录,成为沈阳商业地产市场新的单价地王。从2007年开始, 地王 一词不断出现在沈阳人的视线之中,沈阳土地出让价格记录不断被刷新,太原街、中街两大商圈掀起了一轮又一轮 造王 运动,而商业地王诞生后,其含金量又有多高?

  两大商圈的地王 博弈

  2007年 月,位于沈阳太原街南部的原解放电影院地块以4.7亿元的价格拍出,每平方米价格高达2万余元,创下当时沈阳土地出让价格之最,成为当时沈阳商业地产市场的新地王。原解放电影院地块占地2.26万平方米,规划建设成东方国际广场,主体建筑180米高,建成后的东方国际广场为集商业、商住公寓及高档写字楼于一体的综合性商厦,预计2012年底前完工。

  同年9月20日,位于中兴沈阳商业大厦西侧兰州北街地块以每平方米26 24元的天价拍出,再次创下沈阳市土地出让单价的最高纪录。从中兴商业发布的公告显示,中兴将在此地建设一座新大厦,地上7层为商厦,地下 层为停车场,设置车位700多个。

  2007年12月10日,同属于太原街商圈的南京北街195号地块(原沈阳汽配城)以 9989元/平方米的价格挂牌成交。该地将规划建设高档公寓住宅配套层商业点设施。

  一年内,太原街商圈涌现出 个地王。

  就在太原街创造一个个地王记录的同时,中街商圈也频频出现高价地块,2006年12月,原汎亚商厦所处的海堰里地块以总地价10.26亿元被沈阳卓远置业有限公司成功摘牌,每平方米价格为1.8万余元;而在这之前,香港恒隆地产斥资7.6亿元标下中街路一地块,每平方米价格达到2.1万余元;2007年10月,中街东行小食品城所在地块以249 7元/平方米的高价拍出,价格也直逼地王。

  2009年,沈阳土地市场出现了新一轮单价地王争夺战。2009年2月26日,位于太原街北部的中山路49号地块以47951元/平方米的价格被沈阳一家房地产企业拍走,该价格再次刷新了沈阳土地出让价格的最高记录。该地块有望建成一座集商业点、写字间于一体的15层以上复合型建筑。

  2009年12月24日,辽宁丽嘉百货有限公司以52 76元/平方米价格摘牌中街同仁堂地块,该地块占地4276平方米, 地王 再次易主。该地块将以商业为主,未来极有可能建成一座大型百货。

  地王频频亮相的背后,显示了房地产开发商的投资信心。 辽宁春日房地产开发集团投资发展总监秦晓东称,商业地王频出说明了商业地产正成为开发商新的重要投资对象,同时也意味着沈阳核心商圈的商业升级拉开了帷幕。 一方面,住宅开发市场备受宏观调控冲击,相对而言商业地产受到政策性的影响较少,客观上推动了更多的房地产企业向商业地产作战略转型;另一方面,城市中心土地资源消化率非常快,未来像太原街商圈、中街商圈的黄金地块会越来越少,而这些商圈发展趋势良好,同样为商业地产提供了更广阔的舞台。 秦晓东分析说。

  豪赌背后的升值空间

  地王在太原街、中街两大商圈频出可以看作是房地产开发商的一场豪赌,但开发商真的能在这场豪赌中实现丰厚的回报率吗?

  辽宁国际商品拍卖行房产部祖洪斌经理告诉,以中山路49号地块为例,该地块摘牌价格为47951元/平方米,规划容积率为小于等于12,容积率一般为一个建筑的总建筑面积与用地面积的比率,该地块的用地面积为5484平方米,由此可以推算其总建筑面积在6.5万余平方米(5484 12)。折合成楼面地价约为4045元/平方米(47951 5484 65000)。这样的楼面地价无疑为开发商运作留足了空间。

  祖洪斌称,2006年,上海虹口区国际客运中心北侧一地块被成功摘牌,楼面地价就已经达到1.4万元/平方米;2007年,上海南京路步行街一地块被摘牌时楼面地价达到了6万余元/平方米。而沈阳太原街商圈的中山路49号地块楼面地价仅约为4045元/平方米,即便是新地王 中街同仁堂地块其楼面价格也仅达到1.75万元/平方米,和上海南京路等商业地段楼面地价相比,还不在一个级别上。因此,无论是开发商投资还是企业、个人投资者做商铺投资,都有很大的升值空间。

  那么投资者该如何投资地王楼盘呢?投资地王楼盘应该注意什么?祖洪斌称,商业地王往往处于一座城市人流量最大、商业氛围最为浓郁的商业核心,具有充足的人流和消费基础,也能受到一些商业企业的青睐,其稀缺商铺的未来增值前景无可限量,对于投资者来说是可以考虑投资的。投资这样的商铺一般风险较低,但价格可能相对较高,投资者在投资时一定要考虑该房产的租金收益率,租金收益率高于5%的房产,在任何时候都能保障投资者获得极为稳定的长期收益。比如总价100万的房子月租金能达到5000元,则无论什么时候都值得购买。

  调查了解到,在与中山路49号地块一街之隔的伊势丹百货,其楼上的高层商住楼去年酒店式公寓价格为每平方米8000元左右,60平公寓租金水平在2000元/月左右。而距离中山路49号地块仅两百米的新华购书中心,其楼上写字间价格为7000元/平方米;10层左右60平方米的写字间租金价格也在2500元/月。以上两个项目的租金收益率都在5%以上,都具有一定的升值空间。

  另外,投资者也可跟着地王去买房,秦晓东分析认为,投资者也不用非得等到地王房子造出来再投资,可到地王所在板块里的在售楼盘及二手房市场去 淘房 。通常开发商对于一个区域的进驻,往往要经过长时间的调研,投资者跟着地王去投资可以大大降低这方面的风险,自然会得到一定收益。两三年过后,投资者可能会庆幸用 面粉 钱买到了 面包 。

  沈阳地王时代不会终结

  今年2月开始,北京、南京、广州等国土部门先后宣布收回 地王级 用地,并没收上亿元保证金。而在国内一些城市土地交易过程中,也曾经出现过 地王 退地的情况。2007年8月,南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元人民币成交价取得了上海南京路步行街商办宝地 黄浦区16 号地块,每平方米高达669 0元,这一价格也成为全国最贵 单价地王 。但之后有媒体报道称2008年8月该开发商以政府修建地铁工程、需更改该项目规划为由解除了土地出让合同,退还上海南京路16 号地块。

  秦晓东称,几个城市国土部门收回 地王级 用地主要是因为开发商没能付清地价款。按照沈阳市土地交易流程,竞得人在摘牌成功后,如果没有向沈阳市财政部门付清地价款违约,政府将不予退还竞买保证金。 中山路49号地块和中街同仁堂地块竞拍企业所交的竞买保证金分别为1800万元和1700万元,是两家开发商分别以挂牌价竞得,开发商应该在之前已经做了详尽的规划,因此不会出现退地可能。 秦晓东称,地王集中在商圈发达区,部分地块都是因为位置特殊而变为 地王 的;而从土地需求角度看,地王依然有存在土壤:土地资源稀缺、经济发展趋势向好、城镇化进程加快 种种因素导致大部分开发商看涨未来的地价和房价,这些或许就是 地王 继续存在的原因。

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